Invertir en inmuebles como los grandes

Artículo publicado originalmente en Forbes México (junio 19, 2017 @ 6:30 am)
https://www.forbes.com.mx/invertir-en-inmuebles-como-los-grandes/

Las oportunidades de inversión inmobiliaria representan uno de los tipos de activos más grandes y rentables del mundo. De acuerdo con el MSCI el tamaño del mercado de inversiones inmobiliarias administrado por inversionistas institucionales es de aproximadamente $7.1 trillones de dólares, lo cual no es de sorprenderse cuando al comparar el rendimiento histórico de mercados accionarios, de bonos e inmobiliarios, el tipo de activo con el mejor retorno histórico es el inmobiliario, de acuerdo con un estudio de McKinsey & Company. Esto se vuelve sumamente atractivo en países como México donde existe un déficit de viviendas a nivel nacional calculado entre 4 y 6 millones de viviendas y donde las fuentes de financiamiento para desarrollos inmobiliarios continúan creciendo.

Gracias a la innovación y avances tecnológicos recientes las opciones de financiamiento se han ampliado, abriendo la oportunidad de invertir a más personas a partir de montos muy accesibles a través de plataformas colaborativas. Por lo tanto, se vuelve relevante que las personas que estén interesadas en invertir en bienes raíces a través de estas nuevas propuestas estén informadas sobre cómo evaluar de forma sencilla si una inversión de este tipo es buena.

Encuentra una plataforma confiable

Comúnmente las empresas que permiten a pequeños ahorradores invertir en proyectos de bienes raíces son conocidas como plataformas de crowdfunding inmobiliario. Cada vez existen en México más empresas de este tipo, como de la cual soy co-fundador: briq.mx. Su principal objetivo es encontrar proyectos atractivos para inversión, filtrar los mejores y presentarlos ante sus usuarios para que estos decidan en cuáles quieren invertir. Las inversiones se hacen de forma colaborativa, es decir el financiamiento es recaudado por varias personas a través de pequeñas o medianas aportaciones.

Si estás considerando invertir a través de alguna de estas plataformas, es recomendable que investigues un poco sobre ellas antes de poner tu dinero. Un buen punto de partida es saber si forma parte de la AFICO. La AFICO es una agrupación de plataformas de fondeo colectivo que fija estándares de calidad en esta industria, buscando que las plataformas sean transparentes, tanto en la información que publican como en la forma en la que operan.

¿Qué debes investigar antes de invertir?

Una vez que hayas seleccionado el proyecto inmobiliario de tu interés, existen ciertas puntos que debes conocer sobre el mismo y asegurarte que hayan sido estudiados por la plataforma de crowdfunding a través de la cual estás invirtiendo:

1. El desarrollador. Los negocios inmobiliarios son ejecutados por personas y es importante saber dos aspectos sobre ellos:

• Que sean profesionales experimentados. Una de las grandes ventajas de éste negocio es que la experiencia es visible y palpable, es decir, para conocer su experiencia puedes visitar proyectos pasados y ver la calidad de su trabajo y experiencia.
• La calidad moral del desarrollador. Busca recomendaciones y referencias de clientes y proveedores del mismo. También puedes consultar su buró de crédito.

2. El desarrollo. A grandes rasgos las 4 etapas por las cuales atraviesa todo desarrollo inmobiliario son:

• Terreno: Se tiene que cuidar que la propiedad no tenga problemas en la cadena de título de propiedad, y que en efecto el vendedor sea el dueño legítimo y esté en posición de vender. Es importante entender el uso de suelo de dicho terreno, ya que de ahí deriva el tamaño y tipo de proyecto a desarrollar.
• Permisos: El cumplir con toda la normatividad (incluido el uso de suelo) no es garantía. Aquí lo más relevante es la experiencia del desarrollador en la localidad, así como su red de contactos
• Construcción: Al ser una labor que recae en manos humanas es complicada de cuantificar y las variaciones en costo y tiempo deben ser tomadas en cuenta. Algunos mecanismos eficientes incluyen un análisis de sensibilidades de costo (ver como impacta al negocio un cambio en los costos), así como contratos de precio alzado.
• Venta: Es indispensable analizar que el proyecto tiene viabilidad comercial. Aquí entran factores como el tamaño de las unidades, el precio de las mismas, el diseño y acabados. Es crucial hacer un análisis de sensibilidad de precios, para entender si el flujo de las ventas a distintos precios es suficiente para que el negocio salga.

¿Tu inversión está respaldada?

Por último es importante decir que la estructura de financiamiento de un proyecto es muy importante. Es lo que fija el nivel de riesgo, detona el retorno y nos ayuda a alinear intereses. Una premisa fundamental en las inversiones inmobiliarias, que aplicamos en briq.mx, es que en la medida en que las inversiones estén respaldadas por un inmueble (garantía real) tenderán a ser más seguras. Investiga si el proyecto de tu interés cuenta con este respaldo.

Como podrás observar, el análisis de un proyecto inmobiliario se parece más al armado de un rompecabezas, donde cada pieza juega un papel fundamental y nos ayuda a entender el posible éxito o fracaso. Una plataforma de crowdfunding te puede ayudar mucho haciendo esta tarea por ti, pero es importante que te cerciores que hayan hecho este análisis para que sea una inversión confiable.