Chapter Real Estate
presenta
Jacksonville Hotel
Jacksonville Hotel es una oportunidad de participar en el capital de un hotel recién remodelado y en operación. Está ubicado en Jacksonville, Florida, ciudad con crecimiento inmobiliario excepcional en Estados Unidos.
Rentas: 10% simple
Estas son las fuentes de donde proviene el dinero para cubrir el costo total requerido por el proyecto.
|
Deuda Senior
|
$13,000,000.00 | 58% |
|
Capital/Deuda Preferente
|
$8,500,000.00 | 38% |
|
Deuda Junior
|
$0.00 | 0% |
|
Capital del desarrollador
|
$946,000.00 | 4% |
|
Preventa
|
$0.00 | 0% |
| Inversión total | $22,446,000.00 | 100% |
Inicia sesión o
Desde 2003, el equipo de Chapter Real Estate ha sido responsable por $450MM+ USD en transacciones para la adquisición y desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales, y de oficinas tanto en México como en Estados Unidos, Chile, Colombia, y Argentina
en briq.mx $60.1MM
en 7 campañas
de 3 proyectos.
El hotel y todos los bienes que en él se encuentren lo adquirió 1754 Properties; con quien Chapter firmó un Promissory note como vínculo legal del proyecto. Los socios de 1754 garantizan con su patrimonio personal en caso de que el operador realice actos de mala fe.
Asimismo, briq.mx firmó con Chapter un contrato de inversión general por el proyecto, además se firmó un contrato de mutuo (deuda) por cada compra. Estos derechos de cobro derivados de estos documentos se han cedido a Fideicomiso de administración en Actinver.
Documento firmado que contiene una promesa escrita de pagar una suma determinada a una persona específica en una fecha específica.
Es el resultado de sumar la inversión inicial por $8,168,230 USD más el monto total del aumento por $5,252,989 USD. El valor en MXN es aproximado tomando un tipo de cambio conservador de $20 MXN/USD, el cual se actualizará cuando se ejecute la campaña de aumento de capital Nov 2024.
Jacksonville Hotel Compra 2 es una oportunidad para invertir capital y ser socio de un hotel de servicio completo en la ciudad de mayor crecimiento hotelero del estado de Florida, en Estados Unidos. El proyecto será liderado y operado por Chapter Real Estate y 1754 Properties, desarrolladores con gran experiencia en el sector hotelero. El hotel se comprará por $16.325 millones de dólares, un precio por debajo del mercado. Posteriormente, se invertirán hasta $4.4 millones de dólares para mejorar el hotel y realizar un cambio de marca: de Best Western Premier a Marriott Delta, y convertirlo en un hotel full-service, es decir, en un hotel con servicio, amenidades de alto nivel y con marca de renombre internacional que permita cobrar tarifas mayores y recibir más huéspedes.
A mediados de junio de 2022 se cuenta con la versión final del acuerdo de franquicia con Marriot y está listo para firma, lo que permitiría convertir al Hotel en un Marriot Delta después de terminar la remodelación.
A inicios de julio de 2022 se adquirió el Hotel a un precio menor al presupuestado originalmente, de $17.3MM a $16.325MM.
Se instalará un nuevo equipo operativo con amplia experiencia en reestructura corporativa y optimización, para generar flujos positivos tras la realización de las mejoras. Posteriormente, se buscará la venta del activo optimizado a un comprador institucional, en el año 3 tras la compra (2025).
Actualmente, el hotel cuenta con 164 cuartos, incluyendo cuatro suites, y consta de seis pisos, incluyendo la planta baja. Adicionalmente, tiene amenidades recién remodeladas como restaurante, bar, salas de juntas, business center, alberca, fitness center y salón de eventos para 100 personas. El inmueble fue renovado completamente a finales de 2019, por lo que sólo necesita mínimas adecuaciones para fines del cambio de marca a Marriott Delta, para aumentar su prestigio y nivel de servicio, y así generar retornos aún más atractivos para sus inversionistas.
Jacksonville es una ciudad de turismo médico por excelencia. La ubicación del inmueble se encuentra en el corazón del área médica de la ciudad, a pocos minutos de la Mayo Clinic, uno de los mejores hospitales del mundo, al igual que otros hospitales recién renovados y de alto nivel, como: el Acension St. Vincent's Hospital, el Memorial Hospital, el Baptist Medical Center y el Naval Hospital.
Imagen global del área con los millones de dólares que se han invertido en la actualización de los hospitales.
La ubicación privilegiada del hotel lo sitúa a pocos minutos del centro de Jacksonville, y a corta distancia de las playas de la ciudad. El Jacksonville Hotel también se encuentra a 4 minutos de empresas médicas como Blue Cross o Florida Blue. El hotel también es atractivo para turismo de negocios, pues la ciudad alberga corporativos importantes, entre los cuales tan sólo 20 reúnen más de 123,000 empleados. Está situado a 10 minutos de distancia de grandes oficinas como Fidelity y Bank of America Merrill Lynch. Adicionalmente, la ciudad es un foco importante de turismo recreativo y deportivo en el estado de Florida, no solamente por sus playas sino también por el estadio de la NFL de los Jacksonville Jaguars.
Desarrolladores
Chapter Real Estate: desde 2003 el equipo de Chapter Real Estate ha sido responsable por más de $450MM USD en transacciones para la adquisición y desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales y de oficinas tanto en México como en Estados Unidos, Chile, Colombia y Argentina.
Plan de acción para el Jacksonville Hotel
La misión de Chapter RE y 1754 Properties consta de 3 fases para optimizar la operación del hotel y maximizar los retornos de los inversionistas cuando llegue el momento de vender el hotel, con el objetivo de lograr hacerlo en el menor tiempo posible. Las fases se presentan a continuación:
- Adquisición
- Optimización
- Venta
Fase 1 - Adquisición:
Se compró Jacksonville Hotel por $16.325 millones USD ($99.5k USD/llave). Se compró en una transacción fuera de mercado, es decir, se adquirirá antes que salga a la venta al público, y a una valuación por debajo del valor de reemplazo o replacement cost. El componente de apalancamiento de la operación se obtuvo exitosamente a tasas favorables, disminuyendo el riesgo de la operación.
Debido a que la compraventa ya fue efectuada, el dinero recaudado será utilizado para los gastos de remodelación por lo que esta compra será la última oportunidad para invertir en el proyecto.
Algunos puntos atractivos acerca de la adquisición de este inmueble son los siguientes:
- Propiedad Recién Renovada:
El edificio fue renovado completamente en el 2019, las instalaciones eléctricas, de plomería, calefacción, aire acondicionado, elevadores y sistemas de seguridad fueron 100% renovadas, entonces no se necesita inversión de renovación significativa, salvo para fin de cambio de marca.
- Valuación favorable
Los promotores del proyecto lograron pactar el valor de compra de acuerdo a los flujos que el hotel generaba a mediados del 2020, cuando aún no terminaba su recuperación y aún experimentaba los efectos de la pandemia. Actualmente el hotel ha mejorado sus tarifas y ocupaciones, por lo que los inversionistas estarían adquiriendo su participación por debajo de la valuación actual.
- Precio por debajo del valor de reemplazo:
El precio de compra está 68.70% por debajo del costo de construir un hotel nuevo con las mismas características.
- Fácil conversión a full service:
El hotel cuenta con todas las instalaciones necesarias para un hotel full-service, pero estas mismas se encuentran actualmente subutilizadas. Una vez ejecutado el cambio de marca a Marriott Delta, al igual que la instalación de un nuevo equipo operativo y la implementación de nuevos estándares de servicio, el hotel se convertirá en un verdadero hotel full-service asociado a una marca de renombre internacional.
Esta conversión no solamente (i) abrirá la puerta a la capacitación de mayores ingresos (debido a la tarifa más alta que un hotel full-service puede cobrar, al igual que a la llegada de huéspedes miembros del programa de recompensas de Marriott), sino que (ii) disminuirá la competencia del hotel en el mercado, pues en Jacksonville —que es la 12ª ciudad más grande de Estados Unidos— en la actualidad hay solo 2 hoteles full-service, y este hotel se convertiría en apenas el tercero de la ciudad.
Fase 2 - Optimización:
Una vez renovado el activo, se implementarán varias reformas a su operación, las cuales liberarán mayor valor y generarán retornos anticipados para inversionistas. Estas reformas constan de 3 etapas:
- Cambio de marca
- Nuevo equipo operativo
- Estabilización
Fase 3 - Venta:
La venta del inmueble está planeada durante el año 3 tras la compra, quiere decir que el objetivo es realizar la venta entre los 36 y 48 meses después del inicio del periodo de inversión. Se estima vender el hotel a un Cap Rate de salida del 7.1%, a un precio de $33.2 millones de dólares ($202k USD / llave) con un flujo neto operativo anual de $2,362,155 USD.
Oportunidad de mercado en Florida y Jacksonville
La crisis de COVID-19 presenta una atractiva oportunidad a corto plazo para adquirir activos hoteleros con desempeño demostrado pre-pandemia a valuaciones históricamente bajas, debido a políticas de aislamiento muchos hoteleros han gastado sus reservas de capital y se vieron orillados a vender de manera anticipada a un precio por debajo del mercado. Sin embargo, el mercado ya está en plena recuperación, y se anticipa que continúe por los siguientes años.
Jacksonville en particular es un mercado atractivo y en fuerte desarrollo. Las fortalezas estructurales de la economía de Jacksonville han impulsado su crecimiento, convirtiéndola en la doceava ciudad más grande de Estados Unidos, con una tasa de crecimiento superior al resto de Florida. Algunas de estas fortalezas estructurales son:
- Foco de turismo médico.
- Panorama hotelero atractivo.
- Aeropuerto en expansión.
- Infraestructura modernizada.
- Megaproyectos en auge.
Rendimientos
Los rendimientos esperados de los inversionistas de briq.mx son estimaciones y dependen de la fase en la que se encuentre el proyecto. La siguiente gráfica muestra el ROI (retorno sobre inversión) anual para una inversión de $100,000 USD a lo largo de los años del proyecto.
El plan de negocio contempla la compra del inmueble durante el año 0. Después el hotel entrará en etapa de optimización. El promotor espera tener rendimientos por operación entre el 8% y 9% durante la optimización del inmueble. Una vez que se eficiente la operación el hotel entrará en la etapa de venta, la cual se proyecta que ocurrirá una vez cumplidos los 4 años tras el periodo de inversión. Cabe mencionar que el año 0 corresponde al 2022 y el año 3 corresponde al 2025.
Chapter Real Estate ha preparado tres escenarios de rendimiento con un horizonte de inversión de 4 años. Cada escenario fue construido con supuestos de mercado y con base en su experiencia.
*RevPAR o Revenue per available room son los ingresos por habitación disponible.
Preparamos la siguiente calculadora para poder simular tu inversión de acuerdo al monto de inversión, escenario y supuesto año de venta del inmueble o de la participación en el negocio. Los rendimientos provenientes de los flujos de la operación y venta del negocio cuentan con un retorno preferente del 7%.
Riesgos y mitigantes
Como en cualquier oportunidad de inversión, existen riesgos que van de la mano de los ingresos esperados. Los promotores buscan mitigar estos riesgos para ofrecer buenos retornos y proyectos respaldados. Haz clic en esta liga para conocer los riesgos y como los operadores esperan mitigarlos.
Dinámica de Inversión
Esta inversión se realizará en pesos mexicanos, posteriormente briq.mx transferirá el recurso recaudado a la cuenta bancaria de Chapter México, quienes se encargarán de convertirlo a dólares*, este mandará los recursos a Chapter USA y posteriormente se transferirá el dinero a 1754 Properties quién se encargará de adquirir el hotel. Una vez que el proyecto comience a generar flujos, el solicitante mandará los recursos en dólares a briq.mx, quien los convertirá de regreso a pesos al tipo de cambio vigente para poder entregar a los acreedores.
Aún cuando las inversiones a través de briq.mx se recibirán y repagarán en pesos mexicanos, las Tasas Internas de Retorno calculadas dentro de las proyecciones financieras se encuentran en dólares. Esto significa que el inversionista estará recibiendo rendimientos dolarizados.
*El riesgo divisa correrá por parte del inversionista.
Webinar con actualización y nuevas perspectivas del proyecto (julio de 2022)
Juan Carlos Castro y Enrique Manzanilla nos acompañan una vez más para hablar de la compra del Hotel con una reducción en el precio acordado y las implicaciones financieras para el proyecto. Además, se habló de cómo afrontaría Chapter y 1754 el riesgo de estar en un mercado inflacionario.
Webinar con presentación del proyecto (abril de 2022)
Les compartimos la presentación del proyecto, en el live Juan Carlos Castro de briq.mx y Enrique Manzanilla, CEO de Chapter, hablan de la oportunidad de inversión que surgió en uno de las ciudades con mayor crecimiento en Estados Unidos, trayendo a los inversionistas de briq.mx nueva oportunidad de inversión en un mercado dolarizado mediante un hotel que ya tiene ganancias.
Preguntas Frecuentes
Al ser una operación a través de briq.mx, se deben de pagar los impuestos estatales y federales correspondientes a la actividad de desarrollo inmobiliario en Estados Unidos.
La operación se llevará a cabo a través de un fideicomiso, entonces se retendrán los impuestos estatales y federales correspondientes a la renta. A la venta se podría generar una retención adicional -por encima de las retenciones de ISR- del 15% de acuerdo con el impuesto sobre inversión extranjera en bienes raíces (FIRPTA).
El impuesto que se pague será acreditable peso a peso en México, esto quiere decir que por cada peso de impuesto pagado en Estados Unidos, los inversionistas podrán acreditar ese peso en México. Al inversionista se le entregarán los rendimientos con la retención correspondiente y un comprobante de retención para acreditarla.
2. ¿Qué pasa si no se logra recaudar el monto mínimo de la campaña?
Si no se llegar a juntar el mínimo de la campaña, el desarrollador tomará la decisión de tomar el dinero o devolverlo a los inversionistas. Puedes encontrar más información en el siguiente artículo.
