MAF Capital
presenta
Multi-Tex Platform
Invierte, junto con promotores de amplia experiencia, en un fideicomiso que adquirirá un portafolio diferenciado y resiliente de activos multifamiliares en renta con potencial de mejora en Texas, USA.
Rentas: 10% simple
Estas son las fuentes de donde proviene el dinero para cubrir el costo total requerido por el proyecto.
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Deuda Senior
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$150,000,000.00 | 75% |
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Capital/Deuda Preferente
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$45,000,000.00 | 23% |
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Deuda Junior
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$0.00 | 0% |
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Capital del desarrollador
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$5,000,000.00 | 3% |
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Preventa
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$0.00 | 0% |
| Inversión total | $200,000,000.00 | 100% |
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Marhnos Administradora de Fondos, "MAF Capital", es una empresa de administración de inversiones especializada en la gestión de fondos de infraestructura y bienes raíces con un enfoque integral en todos los grupos de interés relacionados. A través de sus afiliadas y subsidiarias, MAF ha administrado inversiones por más de USD $470 millones en vehículos listados, vehículos privados y sociedades en Estados Unidos y Latinoamérica. MAF es el brazo financiero de Marhnos, una empresa desarrolladora con más de 60 años de experiencia.
en briq.mx $9.8MM
en 2 campañas
de 1 proyecto.
El respaldo de tu inversión es el patrimonio del fideicomiso (trust) en USA donde se reciben las inversiones desde vehículos mexicanos, y donde estará aportados todos los activos inmobiliarios pertenecientes al fondo.
Las inversiones en MXN se canalizan al trust americano a través de un fideicomiso de administración en Activer, mismo al que briq.mx aportará los recursos en nombre de los inversionistas.
La inversión no cuenta con una garantía en particular ya que no es una deuda u obligación de pago que deba garantizarse; pero no quiere decir que no haya un respaldo. Para conocer más sobre la diferencia entre garantías y respaldos preparamos este artículo en nuestro centro de ayuda.
Multi Tex Platform Llamada 2 es una oportunidad para invertir capital en un fondo inmobiliario liderada por MAF Capital. Multi-Tex será gestionado a través de un fideicomiso de administración.
Los inversionistas de briq.mx participarán en Multi-Tex con hasta $2MM USD como capital distribuido en llamadas dependientes de los cierres de las propiedades. Quienes hayan invertido en la primera llamada tienen preferencia sobre el resto de los inversionistas para participar hasta por el monto proporcional a su inversión en las sucesivas llamadas
Multi-Tex propone una inversión de capital total entre $50MM USD y 75MM USD, incluyendo una alta co-inversión de los promotores del 10%. Esta estructura de capital que se muestra en los detalles de la campaña, es en USD. El administrador de Multi-Tex estima una duración total de 5 años (a partir de la primera llamada de capital con posibilidad de extensión a 7 años) y una TIR esperada de 14.11% en el escenario base. Los flujos de los proyectos se repartirán conforme cada proyecto los vaya generando (ya sea por renta o venta de activos).
Se espera que los inmuebles adquiridos con esta y siguientes llamadas comiencen a producir flujos a partir del año 3 a partir de la primera llamada. Se distribuirán los rendimientos de manera semestral a los inversionistas y se informará sobre la inversión con reportes trimestrales por parte de MAF Capital.
PROMOTORES
MAF Capital:
MAF Capital (“Marhnos Administradora de Fondos”), es una empresa de administración de inversiones especializada en la gestión de fondos de infraestructura y bienes raíces con un enfoque integral en todos los grupos de interés relacionados. A través de sus afiliadas y subsidiarias, MAF ha administrado inversiones por más de USD $470 millones en vehículos listados, vehículos privados y JV’s en EEUU y Latinoamérica. MAF es el brazo financiero de Marhnos, una empresa desarrolladora con más de 60 años de experiencia.
Sentinel Capital:
Una empresa de inversión inmobiliaria especializada en la adquisición, desarrollo y administración de propiedades multifamiliares, comerciales e industriales en el sureste de EEUU, principalmente Texas. Su estrategia principal es crear un portafolio comercial, industrial y de mercado medio multifamiliar en submercados fuertes con un potencial de alta expansión a largo plazo para así poder capitalizar el crecimiento del mercado.
Cuenta con un portafolio con más de 1,975 departamentos con un valor de mercado de $150MM USD.
TESIS DE INVERSIÓN
Se buscan complejos multifamiliares en renta dentro de las ciudades de Austin, Dallas/Fort Worth, Houston y San Antonio que cuenten con ubicaciones estratégicas, cercanas a centros de trabajo y con deficiencias administrativas y/o de mantenimiento. Multi-Tex únicamente puede adquirir propiedades ya desarrolladas por lo que no hay riesgo de construcción asociado.
Se busca adquirir estas propiedades a precios por debajo de mercado debido a las rentas bajas producidas por sus ineficiencias y posteriormente agregarles valor por los siguientes medios y otros:
- Mejoras interiores para aumentar el valor de la propiedad y de las rentas potenciales.
- Mejoras operativas a través del manejo institucional de Sentinel.
- Búsqueda de inquilinos con mayor poder adquisitivo (sin llegar a ser mercado de lujo) para las propiedades.
- Eficiencia en el consumo de agua, gas y electricidad a través de estrategias con enfoque en la sostenibilidad.
DINÁMICA DE INVERSIÓN
Para esta segunda llamada se recaudará el 33.65% del compromiso de capital total por parte de briq.mx, sumado al 50% invertido en la Llamada 1, los inversionistas llegarán al 83.65% de su compromiso final. Cada llamada de capital tendrá una fecha y un monto a aportar, con base en las necesidades de compra de los activos en USA. Al final, la suma de todas las llamadas de capital equivaldrá al 100% del compromiso.
Los que no hayan participado en la Llamada 1 pero desean formar parte del proyecto, podrán invertir en esta o en futuras llamadas a las mismas condiciones que los inversionistas de la Llamada 1.
Las inversiones se realizarán en pesos mexicanos; posteriormente briq.mx entregará al solicitante en México, el cual convertirá los recursos a dólares* y los mandará al vehículo creado exclusivamente para fines de esta operación en Estados Unidos. Una vez que el proyecto comience a generar flujos, el solicitante convertirá de regreso a pesos al tipo de cambio vigente y mandará los recursos a briq.mx, quien entregará estos a los inversionistas.
Debido a la regulación mexicana, la operación en briq.mx se llevará a cabo a través de un fideicomiso, (puedes consultar su significado en el glosario de briq.mx). Esto quiere decir que todos los fondos, tanto para entregar los recursos al solicitante como para recibir los rendimientos de la inversión, pasarán por este vehículo.
A pesar de que las inversiones a través de briq.mx se recibirán y se pagarán en pesos mexicanos, las Tasas Internas de Retorno calculadas dentro de las proyecciones financieras se encuentran en dólares. Esto significa que el inversionista estará recibiendo rendimientos dolarizados.
*El riesgo divisa correrá por parte del inversionista.
PROPIEDADES ADQUIRIDAS
El día 26 de junio de 2022 se adquirió la primera propiedad del fondo, se trata de una propiedad multifamiliar ubicada en Dallas, Texas con 54 unidades y un plan de negocios que consiste principalmente en mejorar la administración de la propiedad y hacer algunos arreglos en los interiores y exteriores. Se espera terminar los trabajos de remodelación y estabilizar la propiedad en aproximadamente 18 meses, generando aumentos en rentas de aproximadamente el 10%.
PROPIEDADES BAJO ANÁLISIS
Los promotores han identificado y continúan identificando inversiones potenciales en activos que cumplen con la tesis de inversión y se está trabajando para el cierre del primer activo a adquirir. A continuación, como ejemplo se mencionan algunas transacciones tipo que Multi-Tex Platform está analizando (sin que ello implique necesariamente que se invertirá en ellas).
Austin, Texas
Propiedad compuesta por más de 70 departamentos de 60 m2 en promedio distribuidos en múltiples edificios. El precio aproximado de la propiedad es de $7 MM USD. Esta propiedad requeriría aproximadamente $1 MM USD de mejoras y posteriormente se llevará a cabo la estrategia de comercialización de las unidades.
La renta estimada por unidad sería de aproximadamente $850 USD/mes, produciendo por la renta de las unidades e ingresos adicionales de la propiedad aproximadamente $805,000.00 USD anuales y un ingreso neto operativo de más de $300,000 USD.
Dallas, Texas
Propiedad compuesta por más de 120 departamentos de 64 m2 en promedio distribuidos en múltiples edificios. El precio aproximado de la propiedad es de $18 MM USD. Esta propiedad requeriría cerca de $1 MM USD de mejoras y posteriormente se llevará a cabo la estrategia de comercialización de las unidades.
La renta estimada por unidad sería de aproximadamente $1,200 USD/mes, produciendo por la renta de las unidades e ingresos adicionales de la propiedad más de $1 MM USD anuales y un ingreso neto operativo de aproximadamente $700,000 USD.
Houston, Texas
Propiedad compuesta por más de 200 departamentos de 75 m2 en promedio distribuidos en múltiples edificios. El precio aproximado de la propiedad es de $26 MM USD. Esta propiedad requeriría cerca de $2 MM USD de mejoras y posteriormente se llevará a cabo la estrategia de comercialización de las unidades.
La renta estimada por unidad sería de aproximadamente $940 USD/mes, produciendo por la renta de las unidades e ingresos varios de la propiedad aproximadamente $2 MM USD anuales y un ingreso neto operativo de más de $1,100,000 USD.
San Antonio, Texas
Propiedad compuesta por más de 150 departamentos de 65 m2 en promedio distribuidos en múltiples edificios. El precio aproximado de la propiedad es de $18 MM USD. Esta propiedad requeriría cerca de $1 MM USD de mejoras y posteriormente se llevará a cabo la estrategia de comercialización de las unidades.
La renta estimada por unidad sería de aproximadamente $840 USD/mes, produciendo por la renta de las unidades e ingresos varios de la propiedad aproximadamente $1.7MM USD anuales y un ingreso neto operativo de más de $800,000 USD.
RENDIMIENTOS ESTIMADOS
El promotor del proyecto preparó distintos escenarios estimados, donde se puede observar que el capital de los inversionistas se vería multiplicado de la siguiente forma:
- Escenario pesimista: 1.41x Es decir, por una inversión de $20,000 estaría recibiendo un monto estimado de $28,200 antes de impuestos.
- Escenario base: 1.62x Es decir, por una inversión de $20,000 estaría recibiendo un monto estimado de $32,400 antes de impuestos.
- Escenario optimista: 1.83x Es decir, por una inversión de $20,000 estaría recibiendo un monto estimado de $36,600 antes de impuestos.
Todos los escenarios estiman la venta total del proyecto en el año 5.
Webinar
Les compartimos la presentación realizada entre Alberto de briq.mx, Fernando de MAF Capital y Daniel de Marhnos en el cual se habla sobre la experiencia de MAF Capital administrando fondos de inversión, la importancia de la vivienda multifamiliar en Texas, las ventajas de invertir en un mercado dolarizado y los rendimientos esperados del proyecto.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Cuál es el Régimen Fiscal para declarar las utilidades que obtengan los inversionistas briq.mx?
Debido a la estrategia fiscal óptima sugerida por MAF y sus asesores, los rendimientos se pagarán de dos maneras: distribución de dividendos por parte del vehículo mexicano y pago de intereses por parte del vehículo estadounidense. Ambos tipos de rendimiento cuentan con un trato distinto.
Sin embargo, no requieren un régimen especial, briq.mx y la estructura legal se encargarán de pagar y retener lo necesario según el caso que aplique. El inversionista recibirá sus rendimientos acompañados de constancias de retención correspondientes.
2. ¿Qué pasa si no se logra recaudar el monto mínimo de la campaña?
Si no se llegar a juntar el mínimo de la campaña, el desarrollador tomará la decisión de tomar el dinero o devolverlo a los inversionistas. Puedes encontrar más información en el siguiente artículo.
3. ¿Qué documento legal protege a los inversionistas?
La inversión será administrada bajo un Fideicomiso de Administración. briq.mx, en representación de sus inversionistas, será fideicomitente y fideicomisario. Las utilidades del la operación y venta de los inmuebles serán depositadas a la cuenta del administrador designado por el fideicomiso, para después ser distribuidas entre todos los fideicomitentes involucrados. MAF transparentará con estados de cuentas, los ingresos y egresos del proyecto. En dicho fideicomiso se establecen los derechos y obligaciones de todas las partes.
4. ¿Qué es el Mercado Secundario en briq.mx?
Opción de liquidez que briq.mx pondrá a disposición de los inversionistas para negociar participaciones (vender o comprar) de los proyectos publicados en la plataforma, de acuerdo a condiciones de mercado (oferta y demanda) y la aprobación de la CNBV. Será anunciado con anticipación, incluyendo su funcionamiento a detalle.
Notas:
- 29 de julio de 2022: Se abrió la oportunidad de inversión a todo el público inversionista ya que MAF tiene participaciones adicionales que desea ofrecer vía briq.mx; sin embargo, éstas no formarán parte del compromiso que se realizó en la Llamada 1, y los nuevos inversionistas no contarán con los siguientes beneficios:
- Espacio asegurado para participar en el proyecto de acuerdo al compromiso de la Llamada 1.
- Posibilidad de aumentar su participación en futuras llamadas (salvo que algún inversionista de la Llamada 1 decida no participar y se oferte ese espacio).
- 13 de octubre de 2022: El desarrollador disminuyó de $4,000,000 a $3,000,000.00 el monto mínimo de recaudación.
