Chapter Real Estate
presenta
Floridan Palace Hotel
Floridan Palace Hotel es una oportunidad para invertir capital en la adquisición – por valor debajo de mercado – remodelación, optimización, estabilización y posterior venta de un hotel icónico en la ciudad de Tampa, Florida en Estados Unidos.
Rentas: 10% simple
Estas son las fuentes de donde proviene el dinero para cubrir el costo total requerido por el proyecto.
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Deuda Senior
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$44,100,000.00 | 62% |
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Capital/Deuda Preferente
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$24,625,000.00 | 35% |
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Deuda Junior
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$0.00 | 0% |
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Capital del desarrollador
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$2,000,000.00 | 3% |
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Preventa
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$0.00 | 0% |
| Inversión total | $70,725,000.00 | 100% |
Desde 2003, el equipo de Chapter Real Estate ha sido responsable por $450MM+ USD en transacciones para la adquisición y desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales, y de oficinas tanto en México como en Estados Unidos, Chile, Colombia, y Argentina
en briq.mx $60.1MM
en 7 campañas
de 3 proyectos.
El hotel y dos terrenos adyacentes que conforman parte del patrimonio; por lo que tu inversión estará respaldada por esos activos. La inversión no cuenta con una garantía en particular ya que no es una deuda u obligación de pago que deba garantizarse; pero no quiere decir que no hay un respaldo.
Para conocer más sobre la diferencia entre garantías y respaldos preparamos este artículo en nuestro centro de ayuda.
The Floridan es una oportunidad para invertir capital y ser socio en un hotel de marca internacional en el corazón del distrito central de negocios de Tampa Bay. El proyecto es liderado por Chapter Real Estate y 1754 Properties quienes cuentan con amplia experiencia en el desarrollo de negocios inmobiliarios hoteleros. El inmueble se comprará a $41,000,000 USD y contará con un presupuesto de remodelación de $60,000 USD por llave (habitación).
La estructura de capital, es decir, de dónde provienen los recursos para comprar el hotel, remodelar y los gastos necesarios, suma hasta $70.7MM USD. Hasta $44.1MM USD se obtendrán a través de un crédito puente, hasta $2MM USD por inversionistas de briq.mx, hasta $5MM USD a través de un financiamiento por parte del vendedor a nuevos inversionistas, $17.6MM USD por inversionistas terceros y hasta $2MM USD por parte de los promotores. Esta estructura de capital que se muestra en los detalles de la campaña es en USD.
Involucrados
Chapter Real Estate: desde 2003, el equipo de Chapter Real Estate ha sido responsable por más de $450MM USD en transacciones para la adquisición y desarrollo de proyectos inmobiliarios residenciales, comerciales y de oficinas tanto en México como en Estados Unidos, Chile, Colombia y Argentina.
1745 Properties: fondo de capital privado institucional enfocado en la inversión en hotelería. 1754 Properties es propietaria de más de 30 hoteles, resorts y otras inversiones en Estados Unidos, Europa y Latinoamérica. Sus fundadores han manejado activos por más de $2B USD.
Inmueble
El hotel cuenta con 212 llaves en total, repartidas en 15 pisos. Los tamaños de los cuartos varían entre 25 y 37 m2. Adicionalmente cuenta con 1,300 m2 de espacios de convivencia, un salón de baile de 930m2. Cuenta con amenidades como restaurantes y bares, un bar histórico con vista a la avenida principal, fitness center y un espacio para venta minorista en planta baja.
Como complemento, dentro de la adquisición del hotel, se incluyen dos terrenos adicionales que forman parte del patrimonio del hotel. Se buscará la venta de uno de ellos, con una valuación de alrededor de $10,000,000.00 USD. Lo cual producirá retornos de capital a los inversionistas.
Dinámica de Inversión
Estas inversiones se realizarán en pesos mexicanos, posteriormente briq.mx los convertirá a dólares* para poder entregar al vehículo del solicitante en México, este mandará los recursos al vehículo creado exclusivamente para fines de esta operación en Estados Unidos. Una vez que el proyecto comience a generar flujos, el solicitante mandará los recursos en dólares a briq.mx, quien los convertirá de regreso a pesos al tipo de cambio vigente para poder entregar a los acreedores.
Debido a la regulación mexicana, la operación en briq.mx se llevará a cabo a través de un fideicomiso (puedes consultar su significado en el glosario de briq.mx). Esto quiere decir que todos los recursos, tanto para entregar los recursos al solicitante como para recibir los rendimientos de la inversión, pasarán por este vehículo.
Aún cuando las inversiones a través de briq.mx se recibirán y re pagarán en pesos mexicanos, las Tasas Internas de Retorno calculadas dentro de las proyecciones financieras se encuentran en dólares. Esto significa que el inversionista estará recibiendo rendimientos dolarizados.
*El riesgo divisa correrá por parte del inversionista.
Rendimientos
Los rendimientos que recibirán los inversionistas de briq.mx son estimados y corresponden a la fase del plan de negocio en la que se encuentre el proyecto. Ejemplo de rendimiento estimado para un monto de inversión de $100,000.00 USD:
El plan de negocio contempla la compra del inmueble y remodelación durante el año 0 y 1 de la operación. Posteriormente se buscará la optimización del negocio, es decir, el aumento de ingresos y la reducción de costos para aumentar el ingreso operativo potencial de Floridan Palace Hotel. Una vez que se logren las eficiencias en ingresos se entrará en la etapa de estabilización para su posterior venta.
La venta del inmueble está planeada durante el año 5 de la operación, lo cual quiere decir que la venta estimada del activo puede variar entre los 60 y 72 meses a partir de la compra.
Chapter Real Estate ha preparado tres escenarios de rendimientos con un horizonte de inversión de 5 años. Cada escenario fue construido con supuestos de mercado y con base a la experiencia de Chapter.
| Escenario | Ocupación a la salida | Cap rate de salida | TIR | Múltiplo de Inversión |
| Pesimista | 67.3% | 7.25% | 10.9% | 1.4x |
| Base | 72.3% | 7.00% | 16.3% | 1.7x |
| Optimista | 72.3% | 6.00% | 22.7% | 2.0x |
Preparamos la siguiente calculadora para poder simular tu inversión de acuerdo al monto de inversión, escenario y supuesto año de venta del inmueble o de la participación en el negocio.
Reparto de flujos del negocio
Los rendimientos provenientes de los flujos de la operación y venta del negocio cuentan con un retorno preferente del 7.0%. La distribución de flujos del proyecto es la siguiente:
| Cascada de pagos* | Destino de los recursos provenientes de la operación y la venta |
| 1 | Pago del financiamiento bancario |
| 2 | Retorno de capital a los inversionistas |
| 3 | Retorno preferente a los inversionistas hasta alcanzar el 7.0% de rendimiento sobre la inversión |
| 4 | Reparto de utilidades. En este paso los inversionistas recibirán el 65% de los flujos correspondientes a su participación, el 35% restante lo recibirá el promotor del negocio (Chapter Real Estate y 1754 Properties). |
| 5 | Una vez que se alcance un retorno anualizado del 17%, los inversionistas recibirán el 50% de los flujos correspondientes a su participación, el 50% restante lo recibirá el promotor del negocio (Chapter Real Estate y 1754 Properties). |
*La cascada de pagos que se seguirá para el reparto de flujos producidos por el negocio, las etapas de esta cascada se refieren al destino de los flujos producidos por el negocio y son distintas a las fases del plan de negocio presentadas en la sección de rendimientos.
Preguntas Frecuentes
1. ¿Cuál es el Régimen Fiscal para declarar las utilidades que obtengan los inversionistas briq.mx?
No requieren un régimen especial, briq.mx y la estructura legal se encargarán de pagar y retener lo necesario, el inversionista recibirá sus rendimientos acompañados de constancias de retención correspondientes.
Al ser una operación a través de briq.mx, se deben de pagar los impuestos estatales y federales correspondientes a la actividad de desarrollo inmobiliario en Estados Unidos.
Ya que la operación se llevará a cabo a través de un fideicomiso, se retendrían los impuestos estatales y federales correspondientes a la renta. Adicionalmente, a la venta se podría generar una retención adicional -por encima de las retenciones de ISR- del 15% de acuerdo con el impuesto sobre inversión extranjera en bienes raíces (FIRPTA).
El impuesto que se pague será acreditable peso a peso en México, esto quiere decir que por cada peso de impuesto pagado en Estados Unidos, los inversionistas podrán acreditar ese peso en México. Al inversionista se le entregarán los rendimientos con la retención correspondiente y un comprobante de retención para acreditarla.
2. ¿Qué pasa si no se logra recaudar el monto mínimo de la campaña?
Al ser un compromiso de capital por parte de los inversionistas, si no se llegara a juntar el mínimo de la campaña, es decir $10,500,000.00 MXN, briq.mx y Chapter RE buscarán promover el monto faltante. En caso de que no se llegara a juntar el monto, habrá una penalización del 4.0% de $10,500,000.00 MXN que correrá por parte de briq.mx por lo que al inversionista se le regresará la totalidad del monto invertido incluyendo los intereses de renta fija que se hayan generado durante el fondeo de la campaña.
3. ¿Qué pasa si al año cinco no se vende el hotel?
Los inversionistas de briq.mx seguirán recibiendo los rendimientos por la operación del hotel proporcionalmente a su inversión hasta que se venda el hotel o la participación de los inversionistas. Una posible salida será el mercado secundario de briq.mx, en el cual podrás vender tu participación en cuanto esté disponible y así tu lo decidas.
Webinar
Les compartimos un video entre Juan Carlos de briq.mx y los desarrolladores en el cual se habla sobre la oportunidad de inversión, primera en briq.mx con exposición a un mercado dolarizado, y sobre las principales dudas que han surgido:
Actualizaciones de la campaña
- 23/julio/2021: La campaña pasa de etapa de pre-fondeo a fondeo ordinario quedando de esta forma definidos los detalles finales de la oportunidad de inversión.
- 30/julio/2021: Debido a negociaciones con el vendedor, la campaña pasa de fondeo ordinario a pre-fondeo hasta que quede definida la fecha de compra y las condiciones finales.
- 23/agosto/2021: Gracias a nuevas actualizaciones en la plataforma, se agregaron las tasas internas de retorno correspondientes a los escenarios pesimista y optimista al proyecto junto con un desglose de sus supuestos.
- 27/agosto/2021: Al definida la estructura legal que utilizará briq.mx para la inversión (a través de un fideicomiso), la campaña pasa de etapa de pre-fondeo a fondeo ordinario quedando de esta forma definidos los detalles finales de la oportunidad de inversión.
-23/marzo/2022: Con el objetivo de brindar mejor información se modificó la evaluación de briq.mx de 3.5 a 4.4, de acuerdo a la nueva metodología de evaluación para oportunidades de Copropiedad. Puedes consultar la metodología y las variables que se toman en cuenta aquí, y revisar las diferencias entre campañas de deuda y copropiedad en este enlace.
